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【芝加哥侨学网记者孙思航报道】库克郡房产税第二期账单已陆续发出，今年房产税的金额变化已经反映在第二期账单上了。不少居民发现自己的房产税在今年涨幅惊人。而很多居民不知道，在自己房产税暴涨的同时，芝加哥市某些地区的房产税却在大幅猛跌。
7月12日，主管库克郡房产税征收的库克郡财长玛利亚帕帕斯（The Cook County Treasurer）作客芝城华商会午餐会，探讨芝加哥房产税问题。
库克郡财长玛利亚帕帕斯谈论芝加哥房产税
库克郡财长玛利亚帕帕与芝城华商会成员合影
根据库克郡财长帕帕斯办公室公布的数据显示，在芝加哥全市范围内有超过一半的房产税账单金额在今年上涨了100美金以上，这其中房产税涨幅最达的社区几乎全部位于芝加哥北城。而全市另有近21%的房产税账单的金额在今年下降了100美金以上，这其中下降比例最大的社区全部位于芝加哥南城。
2019年芝加哥市房产税的增幅情况，大致可以概括为：北城暴涨，南城猛跌。
北城暴涨
在全部房产税金额上涨100美金以上的房产（住宅）中，按照市行政区域划分，2019年房产税增幅最大的芝加哥10大区域分别为：
1, 第48区 房产税平均增幅：75.2%
2, 第41区 房产税平均增幅：68.6%
3, 第1区 房产税平均增幅：68.58%
4, 第26区 房产税平均增幅：67.52%
5, 第47区 房产税平均增幅：66.04%
6, 第44区 房产税平均增幅：65.92%
7, 第32区 房产税平均增幅：65.65%
8, 第46区 房产税平均增幅：65.4%
9, 第33区 房产税平均增幅：65.02%
10, 第13区 房产税平均增幅：64.34%
以上10个芝加哥市房产税增幅最大的区域，除13区位于南城外，其余全部位于芝加哥北城。在这其中，近年来发展迅速的Uptown，Wicker Park社区，以及传统富裕区域Lake View社区成为了重灾区，房产税平均涨幅都在65%以上。
其中涨幅最高的是Uptown和Edgewater社区所在的芝加哥第48区，那里的房产税在今年的平均涨幅高达75.2%。除此之外，几乎整个芝加哥北城各社区都没能在这次房产税暴涨中幸免，范围从北城的Lake View到Uptown再到Edgewater社区的全部区域都位列房产税涨幅最高的10大区域内，平均至少涨幅在65%以上。其中，Lake View社区所在的44区，房产税平均涨幅65.92%；Buena Park社区所在的46区，房产税平均上涨65.4%；Uptown以西区域所在的47区，房产税平均上涨66.04%。
芝加哥北城Uptown社区周边，今年房产税涨幅惊人
Uptown社区周边的46,47,48区都位列今年芝加哥房产税涨幅最高区域的前10名
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近年来发展迅速的Wicker Park社区周边房产税也增幅最大
另外，近年来发展迅速的Wicker Park社区周边，房产税也大幅上涨。其中Wicker Park社区所在的第1区，今年房产税涨幅全市排名第3，平均增加了68.58%。Bucktown社区所在的32区，房产税平均涨幅也达到了65.65%。
南城猛跌
而与之相反的是芝加哥南城房产税的猛跌。在全部房产税金额下跌100美金以上的房产（住宅）中，按照市行政区域划分，2019年房产税降幅最大的芝加哥10大区域分别为：
1, 第34区 房产税平均降幅：74.16%
2, 第24区 房产税平均降幅：71.93%
3, 第16区 房产税平均降幅：71.37%
4, 第17区 房产税平均降幅：66.33%
5, 第10区 房产税平均降幅：63.21%
6, 第15区 房产税平均降幅：62.39%
7, 第6区 房产税平均降幅：62.39%
8, 第22区 房产税平均降幅：59.12%
9, 第9区 房产税平均降幅：58.3%
10, 第21区 房产税平均降幅：55.54%
在这些房产税下跌幅度最大的社区中，无一例外的全部位于芝加哥经济欠发达的南城和西城。其中位于南城的Englewood社区周边房产税都大幅下降，平均降幅都在50%以上。而位于西城的南北Lawndale社区房产税也同样降幅较大，北Lawndale社区所在的第24区，房产税平均下降了71.93%。
根据公开的数据显示，2019年芝加哥房产税下降幅度最大的两个社区，北Lawndale社区和Englewood社区都是芝加哥市治安最差的社区之一。2018年两个社区的谋杀率分别位列全市第二高和第三高。
房产税平均下跌了71.93%的北Lawndale社区
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芝加哥经济欠发达，治安较差的区域，今年房产税都大幅下降
库克郡财长玛利亚帕帕斯直言不讳地指出，在2018年库克郡房产价值重新评估后，很多区域的房产估值大幅上升，而其他区域的房产估值却大幅下降。
帕帕斯指出，你房产所在区域的政府所需的税收没有改变，她说，某些人的房产税在下降的同时，另一些人的房产税就注定要升高。
通过比较可以看出，2019年北城增幅最高的区域房产税上涨了75.2%，而同时南城降幅最高的区域房产税下降了74.16%，可见这种“对等”。
房产估值：从“劫贫济富”到“劫富济贫”
库克郡财长帕帕斯表示，芝加哥房产税这样一增一减现象主要的原因是库克郡房产估值方法的转变。
2018年进行的房产估值采用了新的计算方法，改变了以往“贫困社区高估房产价值”、“富裕社区低估房产价值”的历史性问题，实现了从“劫贫济富”到“劫富济贫”的转变。
在市中心、北城区等房价高、房价上涨快的社区，房屋估计普遍上涨，最高涨幅超过50%。而在房价低、法拍屋多的南城区、西城区部分区域，房屋估值的最大跌幅则为45%。
根据2018年的房产估值，43个估值下降的社区中有42个位于芝加哥市城南、城西，比如城南的Englewood, Washington Heights, 城西的East Garfield Park, West Garfield Park。这些区域的房产估值的降幅在23% - 45%。这些以黑人居民为主的社区，是芝加哥枪击案、暴力犯罪最严重的社区。
房产估值图 vs. 枪击案地图
房产估值降幅最大的深绿区域，与枪击案最严重的红点喋血区域基本一致，均为城南、城西暴力犯罪最严重的黑人贫困区。房产估值涨幅最大的深紫色区域，在右边的枪击案地图中往往都是白色，即无枪击案或枪击案很少
在芝加哥城北的Lincoln park, Lakeview等富裕社区，房产估值的涨幅则超过20%。市中心区域的房产估值上涨均超过10%。在西环区、近北社区，比如在UIC西北侧的Humboldt Park，靠近90/94高速西侧的Logan Square, Near West Side, West Town，这些社区的房产估值涨幅高达40%-51%。
（ 图文：芝加哥侨学网 ） 
