芝加哥市区房地产：国际买家购房指南
1. 大芝加哥区域简介
2. 为什么选择芝加哥
3. 芝加哥地产投资
4. 购买房产流程和手续
5. 购买房产成本明细
6. 美国高层公寓楼简介
7. 投资、购房的四个区域介绍
a. Steeterville
b. River North
c. Gold Coast
d. Old Town
法律声明； 芝加哥城市地产集团（Citywide Real Estate）原创内容, 未经原创方许可，任何微信公众号、网络媒体不得转载，违者必究
1. 大芝加哥区域简介
大芝加哥是指芝加哥城市以及周边的郊区，和中国不同，在这里因为郊区都已经是非常成熟的社区，所以芝加哥人在选择住所时有很多人会选择郊区。
一般而言，工作的单身贵族，刚毕业开始工作，正出入事业发展期、上升期的工作族，或者年轻夫妻会选择在芝加哥城市高层公寓居住；而对于有了孩子，小孩需要上学的家庭会因为学区、更大居住面积需求、预算成本等综合因素而选择购买郊区别墅，等到孩子都已经成家后，会再搬离郊区回到芝加哥城市居住。
在美国，购买房产后每年都需要交房产税，房产税约为房价的1.5%。在郊区，每个区所在别墅、公寓等支付的房产税主要用于该区公立学校的建设，包括支付学校教师工资等。因此，在此学区居住的小孩选择公立学校上学是免费的。这也是为什么在美国也有学区房一说。越好的学区，房价越高，支付的地税越高，而相应此区的公立学校也能拥有更多的资金去建设学校，完善设施。
总体来说芝加哥由于东面是密歇根湖，所以只有西、南、北三面可以居住。一般来说不论市区还是郊区，房屋越靠近湖区域治安、环境等综合条件越好，房屋相应也越贵，越往北越贵。北面一般来说公共设施好，交通便利，治安也好，居民主要以白人和高收入亚裔白领为主。所以对于客户来说，我们往往会建议选择市中心以北至西的区域。
2. 为什么选择芝加哥干净的花园都市芝加哥的独特正是在于能让你实现梦想，拥有传统郊区美式“桃源”生活的同时依然享受到大都市带来的便利。芝加哥市中心，你不需要开车，家人出行、朋友小聚、商谈生意，便利的地铁、公交系统能让你在30分钟内到达任何一个你想去的地方。
芝加哥有”华丽一英里“之称的北密歇根大街位于芝加哥市中心，是一条足以媲美法国香榭丽舍大街的街道，是购物、用餐的绝佳去处。这也吸引越来越多职场新贵把这里作为居住购房首选。走在芝加哥，你会发现芝加哥总是很干净，路上没有任何垃圾。在芝加哥，每个住户在步行范围内都有一个临近的公园，格兰特公园(GrantPark),千禧公园(MillenniumPark),林肯公园(LincolnPark),杰佛逊公园(JeffersonPark),以及刚建好的戴利公园(MaggieDaleyPark)。芝加哥市区的步行街其设计比纽约更宽，使得漫步在午后慵懒的街道时能拥有更多的阳光。
生活更便捷、物价更便宜
在享受芝加哥这座花园都市提供的高质量的生活品质，实现你梦想的同时，你更会惊喜的发现芝加哥的物价很平易近人。在这里购买日常用品比纽约低26%，水电费等也比纽约低47%，餐馆消费也比纽约低了35%，同样健康保险芝加哥收费也比纽约低了20%。纽约的房屋租金更是比芝加哥高82%，也就是说在纽约只能买一个单人间的价格您能在芝加哥买一个豪华高层湖景高级公寓或者在宁静惬意的沿湖小镇购置别墅。
相比纽约曼哈顿中央公园附近公寓大楼(432ParkAveBuilding)平均6000美金每平方英尺（即每平方米人民币39万）,芝加哥市中心千禧公园的最豪华公寓之一的Legacy大楼(LegacyBuilding)平均仅售600美金每平方英尺（即每平方米人民币3.9万）。
从公寓步行3分钟就能到不输给巴黎香榭丽大道的“华丽一公里”密歇根大道，虽然公寓在高楼耸立的市中心，但从公寓望出去却是芝加哥最美的千禧公园（MillenniumPark）和正在新建的戴利公园(MaggieDaleyPark），再远方是海军码头和纯净的天空，碧蓝的密歇根湖。
◇建筑“圣地”，坐拥最美城市天际线
芝加哥也被誉为“摩天大楼的故乡”，是摩天大厦数量仅次于纽约的美国第二大“摩天城”。截至2010年10月，芝加哥超过100米的摩天楼数量达到1204座。芝加哥的天际线更是全球十大天际线之一。1871年的大火将芝加哥数里城区化为废墟，现在的芝加哥是在那之后重建的，大批建筑师开始将灵感付诸实践，漫步在市区中，可以看到很多世界知名建筑大师作品，在市区或沿湖购买一套房屋，说不定正是出自这些建筑大师之手，又或者正好家隔壁那栋楼就是美国建筑史上的标志。晚饭后沿芝加哥河散步，仰望两侧建筑，就如同阅读一部生动的现代建筑史。
◇经济、交通中心，美国的心脏动脉
芝加哥地处北美大陆的中心地带，是仅次于纽约市和洛杉矶的美国第三大城市，为美国最重要的铁路、航空枢纽，同时也是美国最为重要的金融、文化、制造业、期货和商品交易中心之一，目前已成为世界上重大影响力的大都市之一。
来自世界各地的企业已经意识到芝加哥背后蕴藏的巨大机会，并看好芝加哥未来把握世界商业脉搏的潜力。2013年6月芝加哥在经济学人信息社发布的“2025环球城市竞争力指数”报告中位居全美第二，世界第九。此指数由花旗集团发起，就吸引资本、人才及企业的能力综合评估全球120个城市2025年的未来竞争力，重点放在经济强度。表现及未来潜力，观察历史趋势，分析来自跨六大洲84座城市的表现。
3. 芝加哥地产投资
芝加哥城市一共有606km²，芝加哥没有一环、两环之说，而是把整个城市划分为89个不同的社区。大部分芝加哥人都在芝加哥市中心卢普区（TheLoop）工作，卢普区是芝加哥的传统中央商务区，为美国第二大中央商务区，仅次于纽约曼哈顿中城。现在很多的中国留学生会选择留学芝加哥，而芝加哥大学的商学院、法学院、医学院基本都设立在市区，大部分学生会选择在芝加哥城市学校附近租房。根据美国华尔街时报2014年10月份的统计报告，在芝加哥住房与租房的成本为1.24比1，因此,对于留学生而言在芝加哥市区购买房产在上学的几年自住，将来毕业后可将其购买的房产作为投资，通过房屋出租每年获得固定的投资回报。
一般来说适合投资和居住的芝加哥区域，我们首推位于芝加哥卢普区周边，靠近芝加哥河或者密歇根湖下面7个社区，这几个区都属于治安好、交通便利、生活方便，非常成熟的区域，且在下面几个区域购买一室一厅一卫的高层公寓楼，扣除地税、每个月的物业管理费，每年租金的净收益率大概在4%～6%：
（1）Streeterville斯特维尔区
（2）River North/North Side 北岸区
（3）Gold Coast黄金海岸区
(4) Old Town欧德城区
(5) WestLoop西卢普区
(6) Lake View East湖景东区
(7) New East Side东部新区
4,购买房产流程和手续
◇现金全款购房流程
1)初步会面
a.选定买方房产经纪人
b.讨论并决定购买房屋的区域及条件
2)购房资金准备
准备好购房资金证明（国内银行中英文版的存款证明或者若有家属在美国，该家属在美国银行里的存款证明）
3)找到合适的房屋
a.挑选出喜欢的房屋，地产经纪人帮忙CMA估价，买主决定出家金额
b.经纪人解说购房合约并帮助完善条款内容，同时选定买方房产律师
c.发出合约书同时，附上购房资金证明
d.卖主对出价可接受或回价，买主可选择接受或再回价，直到购房合约双方达成一致意见并签署合约
4）“房屋检查和律师审核保护期”
a.双方达成协议后，卖主也签署合约后，买主在24小时内支付第一次订金（一般约为$2000左右）
b.买方聘请专业的房屋检查员在双方合约签署后的5个工作日内对房屋的各项状况进行检定，并出具报告
c.买方房产律师在双方合约签署后5个工作日内对买卖合同进行审查以确保买方没有签署不公平地偏向卖家的条款、进行登记处调查以确保房屋卖主拥有完全产权，而且可以合法买方。同时根据房屋检查报告向卖家提出修理各项缺失的请求
d.准备好房屋的保险报价
备注：在此保护期内，如果房屋本身或者产权有严重问题，买房律师可代表买方取消合同并取回订金
5）过户公证日前
a.在双方律师就房屋合同达成统一意见后，买主支付第二次订金(一般约为房屋成交价的5%)
b.敲定过户公证日
c.在过户公证日前将剩余房款和买房需付的手续费汇入第三方监管公司(TitleCompany)的第三方监管账户
6）过户公证日当天
a.在第三方监管公司(TitleCompany)进行房屋过户交易
b.买卖双方签署各项过户文件
c.买房取得卖主交出的房屋钥匙
d.在房屋过户公证当日收到最后买房的明细账单，内附房产证的复印件，房产交易结束后的3-6个月内，收到一张原始的房产证
e.买方联系公寓大楼、水、电、煤气等公用单位，通知切换账户到买方，继续使用其服务
◇现金全款购房在美国现金购房会比较快，手续快至14～30天就完成。在美国买房子都是步步按照法律程序的，而且当中的定金以及购房的金额都是付给第三方存管的ESCROW ACCOUNT第三方监管账户，所以不用担心被骗的问题。另外，在美国买家是不用付经纪人佣金的，所有经纪费用由卖家来承担。
◇国际买家贷款购房美国的银行一般不贷款给国际买家，但是现在的中国客户可以通过汇丰银行(HSBC)贷款购买海外房屋，最多可贷到房价的60%左右，可贷300万美金。截至2014年12月底30年贷款利率为4.375%,15年为3.75%（仅供参考，实际利率以汇丰银行现有数据为准)。
但是如果国际买家选择贷款购买美国房屋，需要提前预留两至3个月的资金准备时间，需要开设香港、美国的汇丰银行海外账户，逐步购汇。此外，在房屋交易发出合约书同时，需要同时附上银行出具的贷款预准信。一般贷款买房因为在交易过程中需要银行的介入，因此比现金全额购房的交易周期要长，一般为30～60天。
4. 购买房产成本明细在美国房屋买卖交易，是由卖方支付大部分的交易费用，买方是不用付地产经纪人佣金的，所有经纪费用由卖方来承担。在美国卖方的卖房成本大概在房价的5%～6%，一般包括买卖双方地产经纪人的佣金（芝加哥双方地产经纪人的佣金一般在4.5%～5%）。
◇现金全款购房除房价外还要支付哪些费用一般现金全款购房时除去房价外，买方支付的其他费用也比贷款买房要低很多。这是因为可以省去支付银行贷款的相关费用。
a. 房产律师费用:$500.00～$1000.00
b. 房屋检测费用:$300.00～$700.00，取决于房屋大小，一般高层公寓一室一厅一卫的费用在$300.00左右
c. 芝加哥房屋交易税（联邦和州交易税由卖方支付）：取决于房屋价格，一般每$1000.00房价支付$0.75
d. 房屋保险：取决于买方保多大额度，一般每年最低$300.00，高层公寓每年$500.00～$600.00
e. 第三方监管账户费用：$500.00～$1000.00（现金买方第三方监管账户费用与卖方平分）
f. 第三方监管公司(Title Company)文件、材料准备费:$200.00～$500.00
g. 洪水证明（高层公寓一般不需要):$10.00～$40.00
5. 美国高层公寓楼简介
1）高层公寓楼本身设施有什么？美国的高层公寓(Condo)楼一般在大楼内部会配有相应的配套设施以方便楼内住户的日常需求，全体大楼用户共同拥有公寓内的共用设施，一般包括健身房、派对室（配有厨房、沙发、电视等）、包裹收发室、会议室、洗衣房（包括洗衣机和烘干机）、屋顶花园（配有烧烤架等）。有些高层公寓还配有室内或者室外游泳池。高层大楼安全性一般都很好，楼下一般有门卫doorman24小时值班，楼上有闭路电视监控，双重保障大家的安全。
2）高层公寓楼怎么管理？美国的高层公寓（Condo）每栋大楼都有一个社区管理委员会（简称HOA),社区管理委员会由两个组织组成：一，由所在居民区的居民选自己做为管理人员管理而组成的委员会。二，雇佣的专业管理机构会。每栋大楼都有自己的一套管理方法和规定，并会书写下来,简称 HOA Documents，通常包括：一，法律及规定部分。二，财务状况（FinancialStatements)。
规定会包括如何使用如何使用游泳池,球场及其他公用设施,如何保持环境卫生,对倒垃圾、铲雪的规定,除草及收树叶的规定,噪音的控制,建筑物的室外油漆颜色,停车场地的使用,社管费(HOAFee)的征收方式,如果需要上涨,涨价的幅度是如何规定的,所收费用的使用情况,财政预算(Budget)及储备金(ReserveFund)的状况,是否存在法律诉讼(PendingLawsuit),是否有拖欠未付款或应收未收到款等。虽然有种种规定,但都是为了保护屋主的利益的。有些社区没有社管会或社管会没有起到应起的作用,则社区逐渐变差(RunDown),而最终使房子的价值下降。
3）什么是大楼储备资金（ReserveFund）？大楼一般都会有储备资金作为备用资金，以应对大楼的维护，比如需要维护屋顶、换新的热水器、换新的玻璃、或者更新电梯等。如果一栋大楼备用资金不充分的话，那很可能在大楼维护的大项目时向用户收取额外的费用。因此，选择公寓楼，除了看公寓内部，更应该关注大楼本身，是否维护管理得当，财务状况是否健康。
4）管理费是什么？包括哪些费用？大楼内部共用或共有的部分需要资金来管理，这就是每个公寓都要付管理费的原因。每月会收取一定的物业管理费。费用包括大楼的下水道维护，清扫垃圾、公共区域的电费、保险、走道清理、除雪、除草、聘请专业管理公司管理大楼费用。管理费中的一部分也会自动存入大楼储备资金中。在芝加哥水费都是包括在管理费中的。有些管理费还包括煤气、暖气、空调电视、网络四项中的几项甚至四项全包。所以，购买Condo时除了要了解它的管理费外，还要了解管理费中都包括了什么？
5）购买高层公寓后每年需付的费用有多少？购买公寓后用户需要支付以下开支:
（1）每月需要支付大楼管理费，不同大楼管理费包括的内容也不一样。
（2）每年的地税，一般市区公寓地税约为房屋售价的1.5%左右，美国地税付费制度为15年支付14年的地税，14年支付13年的地税，地税一般每年3月份和8月份各付一半。
（3）房屋保险费用—费用取决于用户自己决定的保额(一般约为每年$300.00～$800.00)。
（4）管理费未包括水、电、气费。
7.投资、购房的四个推荐区域
◇ Streeterville斯特维尔区& River North 北岸区1）Streeterville斯特维尔区& River North北岸区地理优势
☆生活便利Streeterville斯特维尔区和River North北岸区整个区域是芝加哥生活区最中心的位置，环绕密歇根大道，东面是密歇根湖，南面是芝加哥河，河对面就是商务区卢普区。各种购物商场、小店、餐馆应有尽有，就餐、购物均很方便。并且最著名的西北大学医学院和医院也位于此。步行即可到湖边。
☆交通便利步行即可到各类餐馆、购物商场，乘坐地铁的话步行15分钟以内即到地铁站红线Chicago站，以及Grand站，公交车站基本每隔一个小街路口即有一个公交车站，线路很多，可以通到芝加哥的各个区域，也很容易叫到出租车。
☆治安好这边的居民主要为刚开始工作，年龄约为25～35左右的中高收入的白领、西北大学医院院的学生、住院医师、Loyola、DePaul、University of Chicago商学院的学生为主。
2）Steerterville斯特维尔区& River North 北岸区高层公寓一室一厅概况
Steeterville斯特维尔区和RiverNorth北岸区整个区域的一室一厅平均售价约为25万美金左右，下图为过去6个月售出以及出租的房屋平均数据，可以看出在这个区域有近46%的房屋是距今已有26～50年的历史，但是美国很多高级公寓都维护得很好，所以说年代旧的并不等于房屋就不好。当然年代越新，房屋的售价也会相应更高一些。
下图是公寓楼一室一厅一卫购买后出租的话每个月的平均租金、净收益/月、净收益/年以及年化净收益率。一般年代越新的房屋价格越高，1～25年平均成交价为29.5万美金，每个月的租金平均约$1900.00，租金的净回报率约为每年4.5%左右。此外，购买此区的公寓楼的好处是在于房屋保值，此区域已经是非常成熟的区域，因此还能建新楼的空地很少，因为这里是芝加哥最市中心的位置，紧邻芝加哥商务区，因而房屋需求相应稳定，并且有上涨的空间。但是在美国，请注意房价并不会像在中国一样成倍上涨，所以炒房的可能性很小。
◇Gold Coast黄金海岸区& Old Town欧德城区
1）Gold Coast 黄金海岸区& Old Town 欧德城区地理优势
☆闹中取静
Gold Coast 紧邻Streeterville, 20世纪80年代，黄金海岸区是美国第二富裕的街区，这里仍然是芝加哥上层人士的首选，混合了豪宅、联排别墅和高层公寓，林荫大道让这个街区虽然在市中心，但却是闹中取静。这里的豪宅和联排别墅是百万美金以上，高层公寓一般年代相比Steeterville要更久远一些。Old Town 在Gold Coast 以西，这里吸引很多刚毕业在市区工作的年轻人，如果说Streeterville 吸引很多在银行、医院、律所工作的人士以及在商学院和医学院上课的学生、那Old Town 吸引很多从事艺术工作、自由职业的人士。
☆生活便利
Gold Coast黄金海岸区和Old Town 欧德城区生活也都非常方便，Gold Coast黄金海岸区因为紧邻Steeterville,因此步行至Steeterville的餐馆、商场等都在15分钟内。Old Town 欧德城区里就有很多购物小店、餐馆、和酒吧，每到夏天这里还会举办很多艺术展。
☆交通便利
Gold Coast黄金海岸区和Old Town 欧德城区都紧靠Chicago地铁红线地铁站Clark/Division，公交路线也很多，可以通到芝加哥的各个区域，也很容易叫到出租车。这里离芝加哥最有名的海滩之一North Ave Beach非常的近。
☆治安好
Gold Coast黄金海岸区和Old Town 欧德城区Streeter-ville斯特维尔区和River North北岸区一样，治安很好。Gold Coast黄金海岸区和Old Town 欧德城区的居民比Streeterville斯特维尔区和River North北岸区的更年轻一些，平均年龄在27岁左右（Streeterville斯特维尔区和River North北岸区的平均年龄在34岁左右）。这个区的租客更多一些，也说明如果仅从投资角度来说，购买房屋后直接出租的话，这边出租时间因为需求更多也许更短一些。
2）Gold Coast 黄金海岸区& Old Town 北岸区高层公寓一室一厅概况
Gold Coast黄金海岸区和Old Town 欧德城区的房价比Streeterville斯特维尔区和River North北岸区的更低一些，每一个年代段的房屋都比Streeterville斯特维尔区和River North北岸区大约低个2～3万美金左右。大部分（69%）出售的房屋是年代距今25～50年之间的房屋，高层公寓一室一厅一卫的平均成交价在21万美金左右。
Gold Coast黄金海岸区和Old Town 欧德城区的房屋出租的回报率也比Streeterville斯特维尔区和River North北岸区的相对更高一些，年化净收益率大约高出0.5%～0.7%。这是因为平均高层公寓一室一厅在这个区的售价会低2～3万美金，然而租金却差别不是特别大，平均来说最多每个月有100元差价左右。
法律声明； 芝加哥城市地产集团（Citywide Real Estate）原创内容, 未经原创方许可，任何微信公众号、网络媒体不得转载，违者必究城市地产公司
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