房价跌，税收涨：这样的芝加哥还能呆？
【芝加哥侨学网述评】年终岁尾众多数据报告出炉，其中三份房产数据报告唱衰芝加哥，直指其房地产市场惨淡。《华尔街日报》，《芝加哥论坛报》文章狠戳芝加哥市与伊州养老金危机，居民高涨的税务负担犹如定时炸弹。
一个房市惨淡，涨税不止的芝加哥，你对她还有信心吗？
房价跌：惨过危机中的香港
房价的下跌足以显示居民和投资者对芝加哥信心的缺失，甚至侧面反映人们有意逃离芝加哥。据最新数据显示，芝加哥市商业房产价格在过去一年出现下跌，是美国主要城市中商业房产市场最惨淡的一个，芝加哥商业房产的价格在过去一年的跌幅甚至超过了香港。有评论指出，风平浪的芝加哥甚至比危机中的香港更不人看好。
不动产资本分析公司（Real Capital Analytics）公布的数据显示，芝加哥办公楼、商户、工业用楼等一类商业房产的整体价格在2019年内下跌了4.1%。包括芝加哥市在内的库克郡商业房产销售金额也较去年减少了42%。
这样的表现，让芝加哥成了全美主要城市中房产市场最惨淡的一个。同一份数据还显示，处在严重危机中的香港房市都要好过芝加哥。
数据显示，香港的商业房产整体价格在2019年也下跌了2.6%，其主要原因是连续不断的示威游行导致其经济停滞。即便如此，危机中香港房价下跌的2.6%也好于无重大风波的芝加哥市，房价下跌了4.1%。
住宅房产市场也同样疲软，据联邦住房金融局（the Federal Housing Finance Agency）的数据显示，2019年第三季度截止，芝加哥住宅房产的整体价格仅比去年同期增加了1.5%。而全美各城市住宅房价的平均涨幅却达到了4.9%。
即将到来的2020年，预测数据也不看好芝加哥的房产市场。realtor.com近期公布的2020年美国各城市房产市场预测报告显示，芝加哥市在房屋价格与成交量两项指标中的预测中都呈下跌。其中，预算全年交易量下跌0.9%，房屋价格下跌0.3%。
realtor.com的报告中共分析了全美100座主要城市，其中仅有17座城市的房屋价格与成交量两项指标均被预测下降，芝加哥就是其中一座。
然而芝加哥市房产经纪人指出，这样的报告一般将芝加哥市与周边郊区城市一概而论，其忽略了市中心房产市场与郊区的巨大差距。房产经纪人表示，芝加哥市的西环区房产市场就异常火爆，甚至出现了竞价抢房的现场，这是综合数据不能体现的。
房产研究公司绿街顾问公司（Green Street Advisors）指出，芝加哥市与伊州的养老金缺口危机，造成对房产税可能大幅上涨的担忧，是芝加哥市房产不振的主要原因。
税收涨：财政危机如定时炸弹
房产税，这是芝加哥居民与业主最不愿意听到的一个词，对可能大幅上涨房产税的担忧让更多人选择一走了之。绿街顾问公司指出芝加哥市拥有全美最高的住宅与商户房产税，而继续涨税的“潘多拉宝盒”随时都可能开启。
芝加哥市与伊州政府都背负着沉重的养老金缺口。最新估计，伊州政府面临多达1370亿美金的养老金缺口，而芝加哥市刚刚通过涨税，减少支出，弥补了8亿美金的财政赤字。
芝加哥市2020年的预算中并未大幅度增加房产税，而现在不涨，不代表将来不会大涨。
如此庞大的市与州养老金缺口，解决办法无非三个。一，增加就业，创造更大纳税基数；二，减少公共服务，削减职员福利；三，涨税。前两种方法需要时间与决心，而第三种方法往往是当政者最立竿见影的选择。
芝加哥新市长罗瑞莱富特不止一次强调，如果弥补赤字黔驴技穷，继续上涨房产税是不可避免的。
《芝加哥论坛报》评论指出，正是随时可能被拿来饮鸩止渴的“涨税”方法，让很多公司与投资者对芝加哥充满担忧，甚至直接选择跳过芝加哥另寻他处。
评论形容说，谁也不想成为派对中最后一个人，因为只有这个人需要打扫残局。还没逃离芝加哥的人，谁想当打扫残局的最后一位？
短期，新任的库克郡房屋评估官Fritz Kaegi正在对商业房产进行新一轮的估值，新的估值方法与更高的房产价值将导致芝加哥市商业房产税的大幅上涨。这让很多有意投资芝加哥的商业房产的投资人举棋不定。
长期，芝加哥与州的财政危机一日不解决，人们对涨税的担忧就一日不消。这对芝加哥与伊州经济持续发展，吸引投资会造成不利影响。
芝加哥未来的房产税还会再涨吗？对芝加哥未来财政极大的不确定性是人们失去信心的主因。
除了房产税，伊州州长普瑞茨科（J.B. Pritzker）大力推行递进式州个人所得税税率，并表示这只会给全州收入最多的那3%涨税。
然而州长的递进式税改需要通过修改州宪法完成。一旦州修宪通过，就可允许递进式税率，也为进一步的涨税开了口子。
很多人担忧，新州税会吓跑那3%的有钱人，而当改革后的州个人所得税无法得到预期的金额时，给中产阶级涨税也可能一触即发。
评论指出，芝加哥与伊州财政危机的不确定性是涨税的“定时炸弹”，解决这一危机受伤的不是养老金，就是纳税人。
