【芝加哥侨学网编译】芝加哥市所在的库克郡2019年房产税第二期账单近日公布，结果不出所料，还是涨！涨！涨！。然而，今年芝加哥市的房产税涨幅并不夸张，但刚刚经历过房产价值评估的郊区城市房产税却大幅上涨。
新上任的库克郡估值官弗里茨卡奇(Fritz Kaegi) 采用“重居抑商”的估值计算模式，即估高商用房产价值，估低自住房价值，将税务负担转移到商用房头上。而这样的模式，在今年最新的郊区房产税中显露无疑。即将在2021年迎来重新估值的芝加哥房产，可以从今年的房产税变化中获得借鉴。
芝加哥房产税：涨幅不惊人
统计显示，库克郡自住房房产税平均上涨32-135美金。在芝加哥市，不同的地区有不同的涨幅。其中，芝加哥市城南的独栋别墅房产税平均上涨32.43美金，或1.34%。城北独栋别墅房产税平均上涨75.3美金，或1.44%。涨幅最大的，还是芝加哥市中心区域，房产税平均上涨111.65美金，涨幅为1.9%。
芝加哥市房产税今年涨幅并不夸张，与去年的猛涨相比可谓小巫见大巫。去年芝加哥较富裕的北城区、市中心区域平均涨幅均超过11%。而11%只是平均数，有些市中心房产的房产税涨幅超过40%。
今年芝加哥市房产税没有大幅度上涨的原因，主要为房产估值没有变化。芝加哥所在的库克郡每3年对不同城市的房产进行一次重新估值，而芝加哥市下一次估值的时间为2021年。
房产估值直接影响房产税的多少。房产税主要有两个决定因素，一是地方政府的预算，另一个就是房产的估值，估值越高要承担的税务比例就越高。地方政府预算决定从房产税中收多少钱，而估值则决定多收谁，少收谁。
地方政府预算的多少决定房产税的蛋糕要做多大，而估值则决定蛋糕怎么分。去年，芝加哥市市中心，北城房产税暴涨，就是因为2018年，库克郡前估值官约瑟夫贝瑞奥（Joseph Berrios）大幅度提高了这些区域的房产估值。因此，房产税的重担就压到了这些区域的房主上。
今年芝加哥的房产税虽然未受估值的影响，但芝加哥新任市长莱特福特（Lori Lightfoot）的预算中还是包含了一定的预算上涨，这直接导致了今年房产税的小幅度上涨。
郊区涨幅惊人：商用房背锅
与芝加哥市房产税的小幅度上涨相比，库克郡郊区城市的房产税则在今年大幅度上涨。主要原因是这些地区刚刚经历了房产的重新估值，而新任的库克郡估值官弗里茨卡奇(Fritz Kaegi) 采用了新的估值计算方法，将重担转移到商用房产头上。
库克郡新任估值官弗里茨卡奇(Fritz Kaegi) 采用了新的估值计算方法，将重担转移到商用房产头上
北郊，西北郊房产税平均上涨134.68美金，涨幅1.82%。这个涨幅与库克郡西郊和南郊城市涨幅相似，平均上涨103.54美金，涨幅1.81%。
而例如办公楼，公寓楼，商场等商业住房的房产税则涨幅惊人。其中，北郊，西北郊商用房产税平均上涨9906.41美金，平均涨幅高达11.39%。而南郊和西南郊则平均上涨1834.41美金，涨幅为4.55%。
其中，房产税涨幅最夸张的郊区城市包括，西北郊的Bensenville，平均涨幅43.16%；北郊Deerfield，平均涨幅23.92%；西北郊Elk Grove，平均涨幅13.67%。
库克郡估值新模式：重居抑商
2019年上台的库克郡新估值官弗里茨卡奇(Fritz Kaegi)启用了和上一任完全不同的估值计算法。整体计算原则为“重居抑商”，则重视自住房，让商用房背黑锅。新的算法估低自住房的价值，估高商用房的价值，将税务重担压倒商业房身上。
他的估值新算法在今年郊区商用房产房产税的大幅度上涨就可见一斑，而即将重新估值的芝加哥市房产，也将在明年迎来新估值官的算法。芝加哥市自住房的房产税能否止住上涨，甚至下降，我们拭目以待。
弗里茨卡奇的估值新算法遭到了商业团体的强力反对，他们表示这样让商用房背锅的方法是无法持续发展的。同时，商业团体还指出，今年新冠疫情对商业的巨大冲击，再加上房产税的暴涨，无疑是雪上加霜。
新冠疫情对商业冲击巨大，再加上房产税的暴涨，无疑是雪上加霜
库克郡房产估值官约瑟夫贝瑞奥（Joseph Berrios）在2018年重估芝加哥市房产价值时，采用了“劫富济贫”模式，一改之前保守诟病的“劫贫济富”模式。新模式让房价高的社区、房价上涨快的社区，房屋估计普遍上涨。而再次之前，约瑟夫贝瑞奥被批评采用“劫贫济富”模式，在贫困的工薪阶层社区高估房产价值，却在富裕社区则低估房产价值。
库克郡前房产估值官约瑟夫贝瑞奥
即便瑟夫贝瑞奥在2018年把估值算法来了一个180度转弯，但还是输掉了政治前途，被现任估值官弗里茨卡奇取代。而弗里茨卡奇的“重居抑商”模式又能否在更长的时间被接受呢？
